En delägare vill sälja och de andra vägrar: så löser ni konflikten

Huset efter föräldrarna står kvar år efter år. Ett syskon vill sälja och ett vill behålla och ett svarar inte. Under tiden betalar någon driftkostnaderna och ingen vågar renovera. Låsningen är en av de vanligaste orsakerna till att arv blir liggande. Den går att lösa.

Stegen nedan är generella. Vilken väg som är rätt för dig beror på hur ägandet uppkommit och vad som avtalats. Ta därför kontakt med ett ombud för individuell rådgivning innan du agerar.

Vad kan du göra på egen hand?

Du kan som huvudregel sälja din egen andel. Undantag kan finnas om egendomen givits eller testamenterats med villkor om att en andel inte får säljas utan de övriga delägarnas samtycke. I praktiken är det ändå sällan någon lösning eftersom en andel i ett hus eller en bostadsrätt är mycket svår att sälja och priset blir därefter. Det du däremot inte får göra är att sälja eller hyra ut eller belåna hela egendomen. Sådana åtgärder kräver samtliga delägares samtycke.

Den verkliga hävstången ligger i rätten att begära att hela egendomen säljs på offentlig auktion. Den rätten har varje delägare oavsett hur liten andelen är.

Steg 1: Klargör vad ni faktiskt äger

Ta fram lagfart eller bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning och kontrollera andelarnas storlek. Leta samtidigt efter ett samäganderättsavtal. Har ni avtalat om försäljningsförbud gäller avtalet och vägen till domstol är stängd. Samma sak kan följa av villkor i ett gåvobrev eller testamente.

Kontrollera också om egendomen fortfarande ligger i ett oskiftat dödsbo. Då är det reglerna om boutredning och arvskifte som gäller i stället. Det beskriver vi i artikeln om arvstvist mellan syskon.

Steg 2: Lägg ett konkret bud om utlösen

Vaga samtal om att någon kanske borde köpa ut någon leder sällan någonstans. Skaffa en oberoende värdering och lägg ett skriftligt bud med siffror och tidsgräns. Antingen köper du ut de andra eller så köper de ut dig.

Ta också med de praktiska frågor som ofta leder till nya tvister om de lämnas öppna. Ange hur lånen ska lösas eller övertas, hur driftkostnader som redan betalats ska regleras mellan er och när tillträdet ska ske.

Steg 3: Sätt en rimlig tidsfrist

Ge motparten skälig tid att svara och var tydlig med vad som händer om svar uteblir. Att du är beredd att ansöka om offentlig auktion är ingen tom hotelse utan en lagstadgad rättighet. Många låsningar löses i just detta skede eftersom en frivillig försäljning nästan alltid ger bättre pris än en auktion.

Steg 4: Ansök om offentlig auktion

Går det inte att enas lämnar du in en ansökan till tingsrätten på den ort där egendomen finns. Rätten beslutar om försäljning om inte någon annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd. Kravet tolkas strängt.

Begär samtidigt att rätten fastställer ett lägsta pris. Utan det kan egendomen säljas billigt på auktionen. Domstolen utser en god man som håller auktionen och fördelar pengarna. Hela förfarandet beskriver vi steg för steg i artikeln om samäganderättslagen och tvångsförsäljning.

Vad kostar det och vem betalar?

Kostnaderna för auktionen och den gode mannens arvode fördelas mellan delägarna efter deras andelar. Du bär alltså inte hela kostnaden ensam för att du var den som ansökte. Du står däremot själv för ditt eget ombud.

Hur undviker ni att hamna här igen?

Ska ni fortsätta äga tillsammans bör ni skriva ett samäganderättsavtal. Det kan reglera hur kostnader delas och hur beslut fattas samt vad som händer om någon vill ut. En vanlig lösning är att övriga delägare får förköpsrätt till en andel som ska säljas.

Samma tanke gäller den som äger bostad med sin partner utan att vara gift. Där är det samboavtalet som gör jobbet.

Vanliga frågor